Por que a taxa de vacância está elevada em regiões consolidadas de São Paulo?
Em artigo recente no Blog da RealtyCorp, foi apresentado um empreendimento de excelente qualidade – padrão triple A – a um preço de aluguel por m² realmente diferenciado. Para saber mais, leia: Empreendimento de altíssimo padrão em uma das melhores regiões de São Paulo oferece aluguel abaixo do mercado
O ativo citado está oferecendo aluguel mensal 40% abaixo do praticado atualmente no mercado, numa das melhores regiões de São Paulo – a Chucri Zaidan.
Além disso, tal oferta provoca uma reflexão no setor de escritórios: por quanto se deve alugar um imóvel a fim de reduzir a taxa de vacância do empreendimento?
Tanto na variedade e qualidade dos imóveis, quanto na infraestrutura de serviços, transportes e segurança, a região da Chucri Zaidan é a melhor opção para quem busca instalar sua empresa em São Paulo.
Contudo, ao mesmo tempo em que está cercada de ativos de altíssima qualidade, concentrando o maior número de triple A da cidade paulistana, a Chucri Zaidan é também a região com a maior taxa de vacância de São Paulo: 31,55% (1T/2023).
Mas por que isso está acontecendo?
Riscos e oportunidades inerentes ao mercado
Conteúdo do Valor Econômico (03/03) deu destaque à guerra de preços do mercado de escritórios.
Após dois anos de retração, iniciada em março de 2020, o mercado de lajes corporativas em São Paulo registrou absorção líquida positiva ao longo de 2022, com um resultado que representa a retomada do setor, ainda que de forma tímida.
Para conferir estes números, consulte o RealtyCorp Analytics do 1T/2023 (dados do 4T/2022).
O índice atual, superior a 11 mil m² (1T/2023), revela que o impacto da pandemia e do trabalho remoto na dinâmica das empresas, que gerou redução das áreas dos escritórios, já foi absorvido.
Segundo o texto, as regiões com menor vacância de lajes corporativas na cidade é a Nova Faria Lima — quadrilátero entre as avenidas Santo Amaro, Cidade Jardim e Marginal Pinheiros; e o bairro da Vila Olímpia — agora com 5,56% dos escritórios de alto padrão disponíveis —, Vila Olímpia (11,37%) e Pinheiros (13,93%).
Há de se considerar, também, que houve um crescimento forçado da vacância em razão da chegada de novos empreendimentos ao mercado: foram disponibilizados 161 mil metros quadrados na capital em 2022.
Esse movimento sinaliza que, essa retomada tímida somada ao excesso de oferta, deve promover uma forte guerra nos preços de locação, com boas oportunidades de negócio.
Essa “guerra”, pode-se dizer, já começou, a exemplo do empreendimento citado no início deste artigo.
Neste momento, talvez, a antítese riscos versus oportunidades deva ser avaliada pelos investidores e proprietários com mais cautela e, por que não dizer, ousadia?
É isso mesmo.
Deixar um imóvel novo sem alugar por dois ou três anos implica, necessariamente, desvalorizá-lo e perder dinheiro a curto e médio prazo. Isso acontece sobretudo porque há custos mensais deste ativo que seriam absorvidos pelo inquilino.
Uma vez não alugado, seguirão na conta do proprietário. E esta nem é a pior parte. O imóvel alugado dentro de um contrato de cinco anos, como costuma ser o padrão, injetaria dinheiro na economia e faria o mercado imobiliário se movimentar.
Parado, todos perdem. E quando se fala de um empreendimento localizado numa região com excelentes oportunidades, como é a Chucri Zaidan, por exemplo, com segurança, transporte e infraestrutura de serviços, essa matemática é ainda mais danosa.
É preciso analisar o dinheiro no tempo
Fazendo uma analogia, quem já comprou carro zero sabe bem o quanto ele vale e o quanto é desvalorizado simplesmente ao deixar a concessionária. Se vendido um ano depois, o “prejuízo” é ainda maior para o seu dono. Esta lógica também se aplica ao mercado de escritórios, embora em menor proporção.
Vale analisar:
- Quanto se investiu na construção e eficiência do imóvel?
- Quanto se arcou com custos mensais e anuais?
- Quando se perdeu pelo contrato não ter sido reajustado anualmente pelo IGP-M ou outro índice?
- Qual o valor de sua desvalorização ao longo de um ano sem alugar?
Por isso, rever o preço pedido é importante para os proprietários que não querem deixar o imóvel fechado, acumulando pó e custos. Outro ponto importante.
Vale lembrar que, além dos imóveis atuais que já geram concorrência, outros novos serão injetados no mercado num futuro próximo. Logo, quanto melhor for o preço agora, maiores serão as chances de aproveitar a oportunidade, reduzindo uma concorrência que tende a ser ainda mais acirrada.
Com boas informações de mercado e números atualizados, tanto o proprietário quanto o inquilino, podem analisar e estudar custos e preços praticados na região.
Para saber mais sobre o mercado, visitar imóveis de ótima qualidade e preço acessível, agende uma conversa comigo!
E para conhecer o comportamento do mercado de escritórios neste novo momento, aguarde o RealtyCorp Analytics do 2T/2023 (dados do 1T/2023), que será disponibilizado em breve.
Texto escrito por: Renan Prado, consultor de negócios da RealtyCorp.
Com mais de 12 anos de experiência na área financeira, atuando no mercado de varejo/comércio e indústria, Renan Prado possui, ainda, vasta atuação na tesouraria de uma multinacional em Curitiba.Também dispõe de amplo conhecimento das operações de câmbio e captação de recursos. Além disso, se destaca pelas habilidades de negociação e comunicação direta com os principais players do mercado e bom relacionamento com grandes bancos. É formado em Gestão Financeira pela universidade UniCuritiba e atua na RealtyCorp desde o início de 2022.